Механизм ипотечного кредитования

Мобилизация кредитных ресурсов для осуществления ипотечного кредитования проводится посредством выпуска особого вида ценных бумаг - закладных листов, обеспечением которых служит заставлена в банке недвижимость. Продажа этих ценных бумаг дает банку средства для предоставления ипотечных займов. Закладных листы являются надежными долговыми обязательствами банка, приносящие твердые проценты. В закладных письме же указывается имущество (недвижимость), к которому данный документ относится.

Как и другие ценные бумаги, закладных листы могут быть в любой момент проданы по биржевым курсом. Ипотечные банки передают закладных письма на биржу для свободной продажи.

Неотъемлемой составной закладных письмо является так называемая купонная книжка, состоящая из отдельных купонов, на которых указаны суммы выплаты процентов и дата их выплаты. Держатель закладных письмо получает проценты за предъявление соответствующего купона.

Закладных письма выпускают различными купюрами сроком на 10-15 лет. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные.

В процессе поиска новых источников формирования кредитных ресурсов ипотечные банки широко диверсифицируют свою деятельность.

Необходимым условием предоставления ипотечного кредита является предъявления заемщиком в банк документов, которые потверджують его право собственника на имущество, которое выступает в качестве обеспечения займа. В западных странах распространены ссуды на покупку нового дома до момента продажи заемщиком его старого дома; займа на приобретение клиентом банка своего первого дома и т.п. Ипотечный банк предоставляет своим клиентам подробную информацию о том, как правильно выбрать кредит и страховку, порядок приобретения дома и т.п. Банк устанавливает размер минимальной суммы ипотеки.

Безусловно, что далеко не каждый земельный участок может быть объектом ипотеки. Ипотечные банки стремятся работать с лучшими или средними по качественным характеристикам (плодородие, местоположение и т.д.) землями, и это закономерно.

Ипотечный заставодержатель имеет право в Украине проверять документально и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога; требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, которое угрожает утратой или повреждением его. Ипотечный залогодатель имеет право: владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначения; досрочно выполнить основное обязательство, если это не противоречит содержанию обязательства; реализовать с письменного согласия заставодержателя предмет залога с переводом на приобретатель основного долга, обеспеченного залогом; передавать по письменному согласию заставодержателя предмет залога в аренду. Ипотечный залогодатель обязан: принимать меры, предусмотренных договором ипотеки или необходимых для сохранения предмета ипотеки, включая проведение капитального и текущего ремонта; на период фактического действия договора ипотеки страховать за свой счет предмет ипотеки в полном объеме в пользу заставодержателя; в случае гибели предмета ипотеки предоставлять аналогичное по стоимости недвижимое имущество или, независимо от наступления срока, выполнять обязательства в полном объеме или в соответствующей части; получить согласие заставодержателя на совершение действий, связанных с изменением прав собственности на предмет залога.

Ипотечному банку законодательно запрещается заниматься куплей-продажей земельных участков.

Одной из важнейших экономических проблем ипотечного кредитования является точная и правильная Стоимостная оценка заложенной недвижимости. В случае слишком высокой оценки земли и недвижимости в деятельности ипотечных банков могут возникнуть финансовые трудности.

Для исчисления стоимости земельного участка (залоговой стоимости) ипотечные банки разрабатывают соответствующие инструкции.

Как правило, в законодательном порядке устанавливается норма, по которой ипотечные займы могут предоставляться только под земельные участки, которые приносят их владельцу стабильный доход. При ипотеке здания или сооружения предметом залога в Украине вместе с ней становится также право на пользование земельным участком, на котором расположены указанные объекты. В этих случаях при обращении взыскания на предмет залога приобретатель здания, сооружения должен иметь право на получение земельного участка.

Недвижимость считается заложенной на основе передачи владельцем права собственности на нее (ипотеки) кредитору. Экономическая и юридическая сущность ипотеки не изменяется, если залоговый объект продается или каким-либо другим путем (например, наследование) переходит к другому владельца.

Залоговые права заносят в специальный реестр, который находится под контролем государственной доверенного лица. Своей подписью на закладных письме он потверджуе наличие необходимого покрытия.

Условия, на которых ипотечный банк может предоставить кредит, зависят от состояния того сегмента рынка ценных бумаг, на котором осуществляется оборот закладных листов и ипотечных облигаций. В случае снижения процента за этими ценными бумагами, как правило, уменьшается процент по ипотечному кредиту. По закладных письмами банк выплачивает процент их креплений. При этом перед банком возникает проблема разрыва во времени между выплатой процентов по закладных и поступлением процентов за ипотечный кредит. Ипотечный банк не может ставить себя в заранее невыгодное финансовое положение, выплачивая проценты по закладных письмами еще до того, как начнут поступать платежи по кредиту.

Интересно, что до 20-х годов ипотечные банки предоставляли кредит в форме закладных (а не деньги), которые реализовывал сам заемщик; возврата кредита тоже осуществлялось закладных письмами.

Долгосрочный характер ипотечного кредита обусловливает механизм погашения займа и выплаты процентов с текущих доходов заемщиков и небольшими взносами.

В случае невозврата ссуды собственником заложенного имущества становится заимодавец - ипотечный банк.

Негативно влияет на развитие ипотечного кредита инфляция. В условиях ускорения инфляционных процессов задолженность погашается все более обесцененными деньгами. Ипотечный кредит является составной стабильной национальной экономики.